万科尝试新“放权”模式

发布时间:2022年06月15日
       广州报道称, 万科在成为“商业伙伴”的道路上行动相当迅速。 据记者获悉, 万科在南京溧水项目中已开始采用商业合伙人模式, 这将是万科首次开启同股同权的纯股权项目。 开始预约。 “万科很精明。” 不止一位专业人士在听说过万科的平股平权模式后做出了这样的判断。 其中一位专业人士指出, 采用同股平权模式, 虽然会对万科的盈利产生影响, 但可以保证高周转率、快速、规模化上线, 可以用更少的资金撬动更多的项目。 “其实, 收益并没有减少多少, 但投资风险已经分散了。” 同时, 数据还显示, 本次运营的南京溧水项目收益率相当可观, 预计一年末回本44%, 两年末回本88%。 ,

并在三年结束时返回。 100%本金和35%回报。 “这应该会吸引很多投资者, 但对项目的资金回报要求也会非常高。” 一位长期负责资本运营的地产公司高管告诉本报记者, 在目前楼市成交不景气的市场环境下, 该项目能否实现成本回报和收益回报仍是未知数。 收入。 极具吸引力的去中心化模式改变了以往的“大盘交易”模式, 逐渐转向轻资产模式, 成为万科现在的经营重点。 万科集团总裁于亮近日表示, 过去万科采取“大股操盘”模式。 跟其他公司合作项目的时候, 大部分都占了一半以上的股份, 花了不少钱。 转型后, 万科只占很小的份额, 通过出口经营和品牌化提升万科的ROE。 依赖股权融资。 此次试水的南京溧水项目, 是今年2月下旬万科新收购的项目。 当时, 万科以底价11亿元买下该项目, 包括2块纯住宅用地和3块商住混合用地, 总面积21.9万平方米, 楼面价2092 元/平方米。 根据投资方案, 机构投资者和个人投资者共同募集主力资金约6.62亿元, 通过基金管理人万诺资产管理有限公司投资6.4亿元, 持有万科南京丽水项目50%股权, 南京万科还将出资6.4亿元持有丽水项目剩余50%股权。 资料显示, 万诺资产管理有限公司是万科与诺亚基金共同设立的合资公司。 目前, 有多个项目在运营。 据介绍, 除尚未开业的万诺2号外, 其他所有投资项目均超过或达到预期, 包括太原朗润公园项目、太原蓝山项目、杭州万科浦沿项目等。“35%的投资率 回报每年平均分配, 回报率在11%左右, 在行业水平不算高, 但由于三年内每年分期偿还本金, 对投资者还是有吸引力的。” 上述负责人告诉本报记者。 信息披露, 现在丽水猫周边的小开发商活动房7600元/平方米。 万科的这个项目是精装的。 明年开盘价8600元/平方米。 预期收益约为1.38, 内部收益率为19.93%。 如果按10%/年重复返还部分, 投资300万,

预计3年后返还455万。 当然, 万科也有不少收入。 上述熟悉资本运作的专业人士进一步透露, 他们与诺亚合作成立了一只基金, 然后通过万诺管理这些基金。 事实上, 在这个过程中,

Vanno 和 LP 之间有过分摊安排。 收益有增无减。 该人士进一步解释称, GP和LP签署合伙协议时, 会与LP协商年收益率。
        假设年收益率设定为 18%, 一旦收入超过 18%, LP 的超出部分将与 GP 共享。 不过, 上述高管也提醒, 在同股同权模式下, 项目资金返还的要求变得非常高, 因为44%的资金将在一年后归还。
        这意味着该项目必须在一年内开展预售, 并取得良好的销售业绩。 收入保证是不可预测的。 于是, 南京溧水项目能否卖得好, 就成了投资者最关心的关键问题。 众所周知, 长三角地区的房地产市场整体似乎处于崩盘的危机之中。 房地产降价、房企债务违约、资金破裂等消息不断传出, 恐慌情绪迅速蔓延。 相对而言, 南京的房地产市场似乎相对稳定。 一位深谙南京市场的业内人士透露, 目前南京的供需比还没有出现失衡。 现在南京的房地产销售还是不错的。 虽然没有去年那么疯狂, 但开盘销量一般可以完成70%到80%。 据统计局4月21日发布的最新数据显示, 在70个大中城市中, 3月份南京市新建商品房价格环比上涨0.6%, 涨幅为 比2月份下降0.3个百分点; 下降 1.5 个百分点。 这也是南京市新建商品住宅价格连续第22个月环比上涨。 不过, 这依然掩盖不了外界对南京市场未来走势的担忧。 据南京在线房地产统计, 3月份全市商品住宅成交5022套, 同比下降约40%。 与此同时,

南京市商品住宅库存自3月份以来一直在增加。 南京在线房地产统计数据显示,

截至目前, 全市商品房库存已达3.8万套, 创近6个月新高。 与此同时, 南京也出现了开发商跑路的消息。 日前, 有消息称, 南京富地房地产开发有限公司欠款可能不少于数亿, 而老板去年6月就已经“逃跑”了。 另据悉, 南京富地并不是南京跑路的唯一开发商。 万科在回复记者时表示,

该项目为股权投资, 收益将受到市场、政策环境等不确定因素的影响。 作为股东之一, 万科将尽最大努力发挥专业优势, 努力创造更多利润。 为了保证项目开发进度的顺利进行, 获得更好的销售表现上, 万科的合伙人跟投制度似乎成了应对逆势的“法宝”。 万科指出, 与合作模式不同, 项目层面的合伙人制主要体现在鼓励公司员工参与跟投。 本次项目投资, 原则上项目所在地的一线管理人员和项目经理必须与公司共同投资。 “这相当于把员工的利益和公司的利益捆绑在一起, 团队会尽最大努力保障房地产的开发和销售。” 专业人士说。 当然, 可能有最坏的情况。
        “我相信这个项目也有可能申请开发贷款, 即使卖的不是很多钱, 也可以用开发贷款来偿还投资者。” 上述房地产公司高管表示。